纪录片部落-电影拍摄-导演知识-电影学习

 找回密码
 立即注册

房价跌20%就会全面崩盘,地产杠杆远比你想的要脆弱

2018-11-12 20:37| 发布者: gooyeah| 查看: 38| 评论: 0

摘要: 房价跌20%就会全面崩盘,地产杠杆远比你想的要脆弱很多人都很好奇这么一个问题,中国的房价跌多少会导致全面崩盘?不同的人回答都会不一样,有的人认为跌30%应该就崩盘了吧,因为很多人的首付是3成,首付跌光的情况 ...
房价跌20%就会全面崩盘,地产杠杆远比你想的要脆弱

很多人都很好奇这么一个问题,中国的房价跌多少会导致全面崩盘?


不同的人回答都会不一样,有的人认为跌30%应该就崩盘了吧,因为很多人的首付是3成,首付跌光的情况下,会引发一系列不可预知的连锁反应。有的人认为,跌50%以上才会崩盘,因为2017年环京区域如通州等房价直接腰斩了,也没见崩盘啊。



但是实际上,如果中国所有城市的房价同一时间下跌20%左右,就会引爆房产债务地雷,进而引发全面崩盘,环京区域房价腰斩没有引发崩盘是因为那只是一小片区域下跌,其他地方没有跌甚至个别还在涨,对于地产商来说损失不大而已。


根据上市公司公开数据显示,2017年,136家上市房企平均负债率达到79.1%,最高的为融创90%,其他绝大部分知名房企,都在80%左右。



那么,80%的负债率是什么意思呢?我们以万科为例,万科在2017年的负债是9786亿元,负债率84%。在2018年第一季度公告说负债达到了10289亿元,举债这么多,持有多少现金呢?大概1700亿。



为了简单计算我按照净负债一万亿,负债率80%计算。这就是说,万科持有的所有土地和房产等资产,变卖之后可以获得1.25万亿元,但是他欠各种债务为一万亿,还清债务后,实际属于万科的现金,只有2500亿元,这是万科全部的净资产,多年积累的果实。


负债是永恒不变的,但是资产的价格是在不断波动的,如果一个月之内中国房价突然全面下跌20%会产生什么效果呢,那么万科持有的所有土地和楼盘,价值会从12500亿元,变成一万亿元,这个时候他的负债正好也是一万亿,也就是说,万科负债率会超过100%,通俗点说就是资不抵债了。


当一家企业资不抵债的时候会发生什么事情?可能有大部分银行关系好,不会逼债以及突然抽贷,但是绝对会有很多人心存警惕,从万科抽贷,贷款只进不出,拒不继续贷款是非常正常的现象。任何一家房企,如果遇到这样的事情,没有持续不断的新资金进来,轻则发展停滞规模萎缩,重则资金链断裂破产清算。


而最吓人的是,如果中国房价真的全面普跌20%,那么很有可能会继续下跌,毕竟牛市一直涨,熊市一直跌,这是市场经济的普遍真理,如果在这个基础上再跌20%,那么万科不仅多年积累的财富灰飞烟灭,还会倒欠2000亿元。


而在正常的市场环境下,当房价下跌的时候,万科会拼命的开发土地、建楼盘卖房子来减少自己的资产规模,增大自己的现金储备,确保当房价下跌的时候自己持有的资产越来越少,现金越来越多,这样可以减少自己的损失。而实际上,这种行为会加速房价下跌,导致地产行业总体资产价格账面损失越来越大,但是每一个房企都还必须这么做,因为如果你不这么做,别的房企这么做了,你的损失更大。这种情况,类似于15年股灾的时候杠杆断裂引发的多杀多行为。


这些巨头房企,其持有的土地楼盘等资产,分布在1234线所有城市,只是分布比例不同而已,绝对没有哪一家说自己只做大城市,不做小城市或者说只做小城市,不做大城市,毕竟大家都是为了赚钱。


所以个别城市的房价波动,这些房企是完全扛得住的,毕竟总盘子是赚钱的,中国整体的房价是在上涨或者横盘的,除了08年那一次,中国房价没有经历过任何其他的整体性的大幅下跌。而中国房企唯一的一次大规模的破产倒闭潮,就是出现在08年,这还是后面四万亿救市,如果再多持续个一二年,能活下来的房企那真的是寥寥无几。


大家都看到了,负债率如此之高是很危险的,除非房价永不下跌,不涨就横,否则极度危险,经不起一点波澜,那么有没有什么办法来降低这个负债率呢。有的。


第一个办法就是慢慢的把土地开发成楼盘,卖掉换成现金,还掉债务,自然就没事了,这一行为,叫缩表,缩小资产负债表,同时减少自己的资产以及负债,属于降杠杆。


还有一种办法就是维持原资产负债表,也就是无所作为,资产维持原规模,负债也维持原规模,但是房价突然上涨,比如房价上涨一倍,手中持有的土地和楼盘等资产就涨了一倍。以万科为例,负债还是一万亿,但是资产价值从1.25万亿突然变成2.5万亿了,那么负债率自然就下去了。


看到这里,很多人会很疑惑了,现在的房价相比14年,几乎全国都翻倍了啊,怎么这些房企的负债率还是那么高?不是应该下来了吗?


那是因为,随着房价的上涨,这些房企的确赚了大钱,原来持有的土地资产大幅升值,但是卖掉之后,这些房企又在不断的举债高价拿地。实际上,这一波房价上涨以来,各大房企的资产负债表大幅度的进行了扩表,资产大幅度增加,但是负债也大幅度增加,负债率不仅没有减少,反而有所增加,因为他们都在赌房价会继续上涨,自己不拿地,成长速度就会被其他房企所超越。


而在过去20年的历史里,肆无忌惮动用高杠杆的房企,都是飞速超车的代表,只有08年折戟沉沙过一次,死去了一批倒霉鬼。但是那个是意外,其余19年,畏畏缩缩不敢举债的房企,都被甩在后面了,冲到前面的,全是高负债高杠杆的领军代表。


除非房价真的一直涨,否则只要来一次回撤,这些领军房企就会来一次大洗牌,只有顺利逃顶的那几个能残存。


为什么在2018年很多房企突然开始加速开发周期,大举卖房呢,是不是他们察觉到房价要崩盘开始逃顶了呢,应该也不是。如果真的这么认为,他们不会去再度拿地,而应该只出不进。他们之所以这么做,可能是因为存量债务,在19年开始会大批量到期,他们现在是卖房还旧债务,然后拿地举新债务,这样可以让债务链变得更加顺滑健康。



从这个还债时间图我们可以看到,19年开始还债量突然暴增,需还债数量远远比18年要多,所以很多房企在今年就开始提前进行准备,清理资产准备还钱。


但是,除非中国房价真的只涨不跌,否则的话,这么高杠杆的玩下去,早晚有一天会出事,因为没有一国的房价会永远不涨不跌,总有意外发生。政府控制房价的能力太过强大,没有任何人敢赌房价一定崩盘,大家都只能默认房价横盘震荡,继续这么玩下去,但是再强的政府,也有其能力极限所在,当某种意外突然出现击穿了苦苦维持的房价平衡的时候,灾难就会出现。


如果某一天,全国房价突然全面下跌20%,中国地产就会出现全面崩盘,地产的杠杆远比你想的要脆弱,到了那一天,这些动辄万亿级的负债,又怎么去填这个坑呢。



觉得此文的分析有道理,

对你有所帮助,

请随手转发。





鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋
相关阅读

纪录片部落-电影拍摄-导演知识-电影学习 |网站地图

GMT+8, 2018-12-19 04:15 , Processed in 0.045916 second(s), 19 queries .

© 2018-2020 www.xitongle.com

返回顶部